みなさんこんにちは、税理士の古見です。東京の文京区という所で税理士事務所を開業しております。こちらのブログを平日限定ですが毎日更新しています。
今回は相続財産の中にマンションがある場合のお話です。
マンションという財産は先日お話しましたように土地及び建物から構成されます。相続財産としてのマンションの価値を計算する場合には土地、建物それぞれに分解することになります。土地と建物で計算方法が異なるからです。
①土地
（１）路線価が設定されている地域
路線価 × 地積
※個別の事情（不整形地、角地、狭小地、広大地など）により調整を加えます。
（２）それ以外の地域
固定資産税評価額 × 一定倍率
路線価、一定倍率は国税庁のホームページのこちらをご覧ください。固定資産 税評価額はお住まいの地域を所轄する市町村（東京都内の場合は都税事務所）で調べることができます。
②建物
固定資産税評価額 × １．０
となっております。
マンションは全体の敷地を全オーナーが持ち分に応じて所有しています。とすると全体で１０００㎡の土地を１００人で所有していると一人当たりの所有面積は１０㎡ですね（もちろん通常は各オーナーにより持分が異なりますので全員均一というケースはほぼあり得ないと思います）。事務所がある東京都文京区の代表的な駅である東京メトロ丸ノ内線の茗荷谷駅駅前の路線価は１５２万円です。そうするとこの付近のマンションの土地部分の相続税評価額は所有面積を１０㎡とすると
１５２×１０＝１，５２０万円
です。説明が遅くなりましたが路線価とは相続税を計算する際の土地の財産的価値を算出する時に使用する１㎡あたりの価格です。道路ごとに国税庁が設定しています。
この間まさにその付近のマンションが売りに出されていました。確か８千万円くらいしたような。。。
とこのようにマンションに関してはあくまで相続税評価額ですが土地部分が実感よりもかなり低く算出されることになります。
これも先日お話した小規模宅地等の特例の適用効果が戸建てに比べると低いことがわかりますね。小規模宅地等の特例は選択適用です。どの物件に適用するかは自由です（あくまで限度面積までですが）。ですからどこに適用するかによって有利不利が生じますのでそのあたりも十分検討する必要があります。
