みなさんこんにちは、税理士の古見です。東京の文京区という所で税理士事務所を開業しております。
今日は個人でご商売をされている方でそのご商売以外に不動産賃貸業を営んでらっしゃる方のお話です。
青色申告特別控除額には二種類あります。６５万円と１０万円です。６５万円控除を受けるには複式簿記で記帳していること、現金主義（簡単に言うと収入した時に売上、支払いの時に経費にすることです）でないこと、申告時に貸借対照表も提出すること、などという要件を満たす必要がありますが不動産賃貸業の場合はもう一つ「事業的規模」でなければなりません。
では事業的規模とは何か、どのような基準で判断するのか。一般的には生活の糧をそこから得ているかどうかで判断すべきといわれていますが、不動産賃貸業の場合は国税庁のホームページのこちらに記載してある基準を用います。よく５棟１０室基準と言われるものです。
でここからが本題です。個人でご商売（事業所得）をされている方がマンションの一室を他人に貸して家賃収入（不動産所得）を得ている場合を例に挙げて考えます。なお、この方はご商売の申告については６５万円の控除を受ける要件を満たしているとします。
青色申告特別控除の適用順位は１．不動産所得 ２．事業所得 と定められております。そうすると不動産所得から控除する特別控除額はいくらでしょうか。所有する不動産はマンションの一室です。そうすると事業的規模という要件を満たさないので不動産所得からは１０万円しか控除できないはずですね。ところがそうではありません。事業所得の方で６５万円控除を受けることができる場合、不動産所得についても６５万円控除を受けることができるのです。
ただしこの言い方は誤解を生じますので、例を挙げて再度ご説明いたします。
事業所得２００万円、不動産所得２０万円（特別控除適用前です）とします。６５万円控除はまず不動産所得から適用しますので不動産所得の２０万円を限度として引くことができます。そうすると残り６５－２０＝４５万円を事業所得から引くことができるので２００－４５＝１５５万円が事業所得となります。最終値は不動産所得０、事業所得１５５万円です。
不動産所得が事業的規模でないにもかかわらず６５万円控除ができるところがミソです。結構誤解されている方がいらっしゃるので今回取り上げてみました。
