みなさんこんにちは、税理士の古見です。東京の文京区という所で税理士事務所を開業しております。こちらのブログを平日限定ですが毎日更新しています。
相続税の計算で特に難解とされるものが２つあります。一つは非上場株式の評価。もう一つは土地の評価です。今回は土地の評価についてのお話です。
土地を相続税を計算するための貨幣価値（相続税評価額と言います）に直す作業を土地の評価と言います。以前お話したことがあるかと思いますが土地の評価は基本的には
①路線価方式（主に都市等の市街地）
路線価 × 地積（㎡）
②倍率方式（路線価が設定されていない地域）
固定資産税評価額 × 倍率
ご自身の土地がどちらに該当するかは国税庁が公表する路線価図を参考にしてください。路線価が設定されている地域は路線価方式による場所、その図の中に倍率地域と書かれているエリア（路線価が設定されていない地域です）が倍率方式を用いる場所です。
先ほども申しました通り基本的にはこれで土地の評価のお話は終わりです。しかしながらこれは整形地を前提としたお話です。整形地とはまさに形が整った土地です。正方形、長方形、標準的な大きさの土地ですね。実際の土地はこのような整形地は稀です。三角形、台形、境界がカーブしているなどなどいわゆる不整形地がほとんどです。
そうすると基本的な考え方だけでは全く歯が立ちません。ではどうするか。一般に整形地より不整形地の方が使い勝手が悪いとされています。そこでとりあえず似た形の整形地にあてはめて評価し、それに補正をかけるというやり方で不整形地の評価を行います。
・不整形地の種類（マイナスの補正をするもの）
間口狭小地、奥行長大地、いびつな形の土地、がけ地、広大地（三大都市圏においては500㎡以上の土地）、無道路地等。
無道路地は不整形地の極め付きです。道路に面していない土地ですから建築基準法等により建物を建てることができません。いわば利用価値の全くない土地です。
なお、ご参考までにプラスの補正をするものもあります。不整形地とは話が離れますが角地です。角地とは２以上の道路に面している土地を言います。角地は一般的に使い勝手が良く価値が高いとされていますのでプラスの補正をします。
無道路地に関してはもう少し深い話があります。生前に分筆しわざと無道路地を作って相続税を安くできないか考えた人がいました。しかしながらこれは税務当局により租税回避と認定された場合不合理分割とされ分筆がない状態で土地を評価することとなります。
以上が土地の評価の概要です。
